Taksering av eiendom

Dokumentet gjelder takseringen som ble gjort i 2017 og  er resultatet av en prosess der sakkyndignemnd sammen med kommunens administrasjon har samarbeidet. Takseringene begrunnes i «Lov om eigedomsskatt til kommunane» (eiendomsskatteloven) av 1975-06-06-29, med senere endringer. 

Kap. 1. Ytre rammebetingelser

 1.1. Juridiske rammer

 Lovverket, uttalelser fra finansdepartementet,juridiske eksperter og rettsavgjørelser trekker opp rammene for takserings- og forvaltningsarbeidet knyttet til lov om eiendomsskatt. Området er komplekst da eiendomsskatteloven bare gir generelle retningslinjer. Juridiske problemstillinger som spesielt er vurdert i forbindelse med dette dokumentet er: 

• Fritak fra eiendomsskatt 
• Takseringsmessig differensiering av skattesatser 
• Taksering av landbrukseiendommer 
• Taksering av seksjonerte eiendommer. 

1.2. Politiske rammer 

Kommunestyrets prinsippvedtak av 20. oktober 2016, utløser takseringsarbeidet. 

Skattesone 

Kommunestyret har gjort vedtak om utskrivning av eiendomsskatt i hele Os kommune. Alle eiendommer skal takseres med unntak av eiendommer som får fritak fra eiendomsskatt i henhold til eiendomsskattelovens §5 og §7. 

Vedtekter 

Sakkyndignemnd har fattet vedtak som trekker opp rammer for arbeidet tilknyttet taksering og forvaltning av eiendomsskatteloven. Vedtektene avklarer bl.a. at kommunen kan benytte besiktigelsesmedarbeidere som legger fram forslag for sakkyndignemnd til takster på eiendommene. 

Tidsrammer 

Sakkyndignemnd skal være ferdig med alminnelig taksering innen 1. mars 2017. I flg. lovendringene av 01.01.2019, skal sakkyndignemnd være ferdig med omtakseringene innen 1. mars 2019. 

Fritak 

Sakkyndignemnd tar stilling til om eiendommer, som er beskrevet i §5 og§7 i eiendomsskatteloven, skal ha fritak. Fritaksliste etter §7 skal legges frem for kommunestyre.

 Bunnfradrag 

Kommunestyret fastsetter årlig om bunnfradrag skal benyttes eller ikke for faste eiendommer. Næringsvirksomhet skal ikke ha bunnfradrag.

 Reduksjonsfaktor 

Viser til KS sin utsendelse avjanuar 2019 «Endringer i eiendomsskatteloven fra 2020» pkt 2.2.3 kolonne 3 «Vedtatt lokal reduksjonsfaktor er større enn 30%». Ingen takster på boliger og fritidseiendommer i Os kommune endres som følge av dette. Takstene i Os kommune skrives ut med en sjablongverdi som har en innebygd reduksjonsfaktor på mer enn 30%.

 Skattesats

 Kommunestyret tar hvert år, på sitt desembermøte, stilling til skattesats for eiendomsskatt for påfølgende år. Skattesatsen skal være mellom 2 og 7 promille. Fra og med 2021 er max promille 4 for bolig/fritidsboliger. 1.3. 

Teknologiske rammer 

Kommunen benytter «KomTek eiendomsskatt», et faglig IT-verktøy for eiendomsskatt som tar utgangspunkt i Matrikkelen og som samspiller med andre systemer kommunen benytter (faktureringssystem, kartsystem, saksbehandlersystem). I takseringsarbeidet vil en derfor ta utgangspunkt i eiendomsgrupperingene og arealmålingsmetodene i Matrikkelen.

 2. Takseringsmetode 

Kommunen har valgt å taksere etter prinsipper som er utviklet gjennom tidligere praksis. Erfaringene med denne takseringspraksisen er god og en ser ingen grunn til å fravike den. Taksten bygger på:

•  Fakta om eiendommen 
• Vurderinger av eiendommen
• Omsetningsverdi 

2.1. Fakta om eiendommen

 Fakta om eiendommen er: 

• Eiendomsidentifikasjon, type eiendom, eierforhold 
• Tomtestørrelse i m² 
• Faste installasjoner (identifiser installasjoner som skal tas med i taksten) 
• Bygningstyper og bygningsstørrelser med arealtall for hver etasje

 Faktaopplysninger om tomt og bygninger hentes fra Matrikkelen, som er offisielt register over grunneiendommer, adresser og bygninger. Registreringer i Matrikkelen skjer i henhold til føringsinstruksen, utgitt av Statens Kartverk.

 Når det gjelder areal på bygninger, tar en utgangspunkt i bruksareal (BRA) som grovt sett er arealet innenfor ytterveggene på bygningen. Arealet angis for hver etasje i bygningen. 

Etasjene grupperes i: 

• Kjelleretasje
• Underetasje Hovedetasje(r) 
•  Loftsetasje 

Dette er samme gruppering som Matrikkelen benytter. 

2.2. Vurdering av eiendommene

 Eiendommene vurderes gjennom generelle vurderinger som trekkes opp i dette dokumentet og spesielle vurderinger som gjøres ved besiktigelser. 

 Generelle vurderinger:

•  Hva er en hensiktsmessig gruppering (boligfelt, spredt bebyggelse) av eiendommer i skattesonen. 
• Sjablongverdier velges for de forskjellige bygningstyper og tomter. Arealstørrelser på tomt og bygninger og valgte sjablongverdier gir sjablongtakster for eiendommene. 
• Sonevise forskjeller fremkommer ved bruk av sonefaktorer. 

Spesielle vurderinger:

 Gjennom besiktigelsen vurderer besiktigelsesmedarbeider om det er: 

• Lokale forhold rundt eiendommen som medfører korreksjon av taksten. (ytre faktor)
•  Forhold på eiendommen som medfører korreksjon av taksten. (indre faktor) 

Vurderingene ved befaring skal følge rammer og retningslinjer fra sakkyndignemnd. 

2.3. Informasjon om den enkelte eiendom 

Kommunen har anskaffet et fagsystem for håndtering av eiendomsskattefaglig informasjon (KomTek E-skatt). Fagsystemet håndterer alle aktiviteter og beslutninger som skjer i hele den komplekse takseringsprosessen. 

3. Sakkyndignemnds hovedrammer for takseringen 

3.1. Hovedretningslinjer:

 Vurdering av eiendommer er vanskelig. Sakkyndignemnd i Os kommune ber derfor om at en legger fire viktige retningslinjer til grunn for vurderingene ved besiktigelse:

•  Vær prinsipiell (likebehandling). Rammedokumentet trekker opp prinsipper i forslag til enkelttakster. 
• Aksepter grovkornethet. Besiktigelsen vil i hovedsak være en utvendig besiktigelse som gir grovkornete vurderinger. 
• Vær varsom. Utvendig besiktigelse gir oss et grovkornet beslutningsgrunnlag som kan gi usikkerhet. Tvil bør komme eiendomsbesitter til gode. 
• Informer medarbeiderne. For at alle i prosjektet skal være samstemte mht vurderinger, ber sakkyndignemnd om at sekretær sakkyndignemnd sørger for løpende oppdatering og kvalitetssikring hos besiktigerpersonene. 

3.2. Eiendommene som skal takseres

 Alle faste eiendommer i Os skal takseres med unntak av eiendommer som har fritak etter §5 og §7 i eiendomsskatteloven. 6

 3.3. Elementer som inngår i begrepet "fast eiendom" 

Bygninger og tilhørende tomt. 

3.4 Gruppering av eiendommer

 Utgangspunktet for gruppering av eiendommer som skal takseres, er bygningstypene i Matrikkelen, dvs. bygningenes funksjon. Eiendommer kan ha flere funksjoner. I slike tilfeller takseres hver funksjon for seg. 

3.5 Sjablongverdier for bygningstypene

 Sjablongverdiene for bygningstypene er valgt etter at sakkyndignemnd har innhentet informasjon om omsetningstall for bygninger, husleienivå og gjenanskaffelsesverdier. Sakkyndignemnd tar utgangspunkt i en gjennomsnittsbygning fra 2016 når en fastsetter sjablonger. Ved besiktigelse justeres for standard og kvalitet på bygningen. På grunnlag av faktainformasjon og vurderinger som er hentet inn, fastsetter sakkyndignemnd sjablongverdiene for de enkelte bygningstyper som vist nedenfor. 

Sjablongverdier: 

 Etasjefaktorer 

Ved hjelp av etasjefaktorer settes gjennomsnittsverdier på de ulike etasjene i en bygning, med utgangspunkt i hva som er vanlig funksjon i den aktuelle etasje. 

Etasjefaktorer for boliger, fritidsboliger, fritidsleiligheter, rekkehus

 Bolig med ekstra leilighet i sokkel, bygningsgruppe (112) i Matrikkelen, får etasjefaktor 0,8 for underetasjen.

•  Underetasje får faktor 0,6 da denne ofte har i seg en blanding av beboelses/kjeller/bod/garasjefunksjoner. 
• Det opprettes korreksjonsprotokoll dersom en hovedetasje har i seg garasje eller spesielt store arealer med bod-lagerfunksjoner. Her utøves skjønn. 
• Viser til Norsk Std. om måleregler for hovedetasjer med skrå himling og loft. 

Etasjefaktorer for øvrige bygningsgrupper, f,eks. næringslokaler

 Store avvik i forhold til funksjon i underetasje og kjeller hensyntas med korreksjonsprotokoll. 

 3.6 Sonefaktorer 

Kart over soner for eiendomsskatt (JPG, 447 kB)

På grunnlag av en totalvurdering velger sakkyndignemnd å anvende følgende sonefaktorer ved takseringen: 

 4. Rammer for enkelttakseringer 

For å sikre mest mulig likebehandling, ønsker sakkyndignemnd å trekke opp rammer og retningslinjer for besiktigelse og taksering av enkelteiendommer. Eiendommer som får utskrevet eiendomsskatt besiktiges. Grunnlag fra 2017-befaringene legges til grunn. Som hovedregel gjennomføres utvendig besiktigelse, men innvendig besiktigelse kan gjennomføres. Rammene nedenfor er retningsgivende. Besiktiger kan avvike rammene, men dette skal begrunnes.

 4.1 Bruk av faktorer

 Sakkyndignemnd benytter ytre faktor og indre faktor i takseringsarbeidet slik: 

Ytre faktor: 

1,0 i ytre faktor gjenspeiler en situasjon der eiendommer ligger i et opparbeidet tomteområde (tomteteknisk tilrettelagt). Besiktiger kan benytte ytre faktor/bruke skjønn dersom enkelt eiendommers verdi påvirkes av spesielle lokale forhold rundt eiendommen. 

 Faktor benyttes for å vurdere:

•  Adkomst/tilgjengelighet (manglende kjøreveg for bil til eiendommen) 
•  Trafikksikkerhet 
• Randbebyggelse mot trafikkårer 

Spesielle rammer: 

• Eiendommer uten helårsvei til eiendommen gis reduksjon av ytre faktor til 0.8 
• Det er kun i spesielle tilfeller at eiendommer mot jernbane, flyplassen eller andre trafikkårer får reduksjon i ytre faktor. 
•  Spesielle topografiske eller geografiske forhold som påvirker mulighetene for å kunne utnytte eiendommen.
•  For å møte en reell markedsmessig forskjell mellom boområder i kommunen kan det gis fradrag på 0,1 og tillegg på 0,1 i forhold til Ytre faktor, slik at forskjell i markedets vurdering av områdene gjenspeiles.

 Indre faktor: 

Besiktiger benytter indre faktor/bruker skjønn for å korrigere sjablongtaksten ut fra forhold på eiendommen. Funksjonalitet, standard og kvalitet kan variere fra eiendom til eiendom: 

• Store våningshus med lite hensiktsmessige arealløsninger i forhold til dagens bruk. 
• Dårlig isolerte bygninger med enkle vinduer. Råtne vinduer, drenering som ikke fungerer, setninger i fundamentet. 
• Spesielle topografiske eller geografiske forhold som påvirker mulighetene for å kunne utnytte eiendommen. 
• Er deler av bygningsmassen restaurert/renovert må en se på hvor stor del av bygningsmassen som er standard eller kvalitetshevet i forhold til totalmassen, og ut fra det foreta en faktorjustering. 
• Der bygningsmassen har åpenbare behov for utbedringer og reparasjoner reduseres faktor. Bygninger med særskilt god standard og kvalitet kan gis en økning i indre faktor. Endring av faktor begrunnes. 
• Fremskredet forfall vurderes som restaureringsobjekt som får faktor ned mot 0,4 
• Rivningsobjekt med frakoblet vannforsyning og strøm gis faktor ned mot 0. 
• Fritidsboliger kan variere sterkt i standard og kvalitet. Dette håndteres gjennom bruk av indre faktor. 
• En fritidseiendom med dagens standard får i utgangspunktet 1,0. 
• Fritidseiendom uten strøm, vann, reduseres med 0,2 i indre faktor. 
• Et anneks med overnattingsmuligheter takseres som fritidsbolig. 

Bygningens alder 

• Byggeår vil i de fleste tilfeller gi en pekepinn mht bygningsmassens standard og kan derfor benyttes som utgangspunkt for skjønnsmessig vurdering av eiendommen. 
• Sakkyndignemnd legger en reduksjonsfaktor på 0.5% årlig for hus opp til 50 år. For eldre hus legges skjønn til grunn for verdsettingen. 

 Andre bygninger

•  Industri, forretning/kontorbygg får en reduksjon for alder med 0,5 % årlig i inntil 50 år. 
• Eldre bygg gis konkret vurdering (protokolltakst). 
• Silobygg som del av landbruksvirksomhet takseres ikke. 
• Areal under bakken, sprengt inn i fjell skal takseres. 
• Spesielle eiendommer legges fram for sakkyndignemnd som enkeltsaker. Årsak til fravik fra sjablongtakst skal alltid begrunnes. 

4.2 Andre rammer for taksering 

Landbrukseiendommer

• Landbrukseiendommer fritas for eiendomsskatt med unntak av: 
• Våningshus takseres som bolig. Med våningshus menes alle beboelseshus. Hus 2, 3 osv takseres med 75% nedtak.
•  "Tilhørende tomt " settes til 1 mål pr boenhet.
•  Garasjer i landbruksbygg verdsettes som sjablongtakst. 
• Setrer i bruk i landbrukssammenheng fritas for eiendomsskatt. Øvrige setrer blir betraktet som fritidsboliger. 
•  

Tomter innenfor LNF-områder i kommuneplanen (Landbruk/Natur/Fritidsområde): 

All bygningsmasse på fradelte eiendommer i LNF-områder takseres ut fra funksjon, (bolig-, fritidsog næringseiendommer). Tilhørende tomteareal settes til 1 mål dersom tomten ikke er oppmålt. 

Tomter som gjennom reguleringsplan er regulert til utbyggingsformål: 

Det må foreligge byggetillatelse før tomter gis eiendomsskatt.

• Campingplasser takseres som næring. Utleiehytter på gardsbruk beskattes.
•  For seksjonerte eiendommer takseres hver seksjon som eget skatteobjekt. 
• Festetomter settes til 1 mål. 
• Boligtomter settes til max 4 mål. 
• Tomt fritidsbolig i regulert strøk settes til reell tomtestørrelse. 
• Tomt fritidsbolig utenfor regulert strøk settes til 1 mål. 

4.3 Dokumentasjon av faktafeil 

Dersom besiktiger oppdager avvik fra matrikkelgrunnlaget, skal Matrikkel korrigeres. 

 4.4 Juridiske avklaringer 

• Lovverket, uttalelser fra finansdepartementet og rettsavgjørelser trekker opp de juridiske rammene for takserings- og forvaltningsarbeidet knyttet til eiendomsskatteloven. 
• Det er eiendommen som objekt som skal takseres Det er eiendommen som objekt slik den framstår per 1. januar 2017, som takseres, for næring pr 1. januar 2019. 
• Privatrettslige avtaler og heftelser skal ikke vektlegges i særlig grad ved taksering Hvem som drar nytte av eiendommen gjennom private avtaler, skal ikke vurderes. Eksempelvis vil en avtale om borett/utleie ikke påvirke taksten. 
• Festetomter med langsiktige festekontrakter skal vurderes som selveiertomt Med langsiktighet menes festekontrakt med mulighet til forlengelse og/eller innløsning av kontrakt. Festetomter takseres med tomteareal 1 mål. 
• Statlige og kommunalt eide AS Alle organisasjoner som før var del av kommunens eller statens virksomhet og som nå er omdannet til offentlig eide AS, skal betale eiendomsskatt på lik linje med andre juridiske organisasjoner dersom lovverk eller forskrift til lovverket ikke entydig sier noe annet. 

Hvilke eiendommer som får fritak iht. eiendomsskatteloven §7 

Kommunestyret vedtar hvilke eiendommer som får fritak etter eiendomsskatteloven §7. Disse eiendommene går fram av vedlegg 1. 

Os kommunestyre fattet følgende vedtak den 22.03.2018 ihht §7c): 

Os kommunestyre kan etter søknad gi fritak for eiendomsskatt for utleieboliger. Myndighet til å fatte vedtak delegeres til formannskap. Kriterier for vurdering av fritak; 

• Fritak gis kun til utleieboliger i næringsvirksomhet.
•  Inntekter fra utleieboliger skal fremgå i regnskapet til utleier og beskattes som driftsinntekt. 
• Utleie kan være del av annen virksom i en selvstendig juridisk enhet, registrert i Brønnøysundregistrene. 
• Utleieobjektet skal være utskilt på egen Gnr/Bnr.
•  Et fritak skal gis på maksimalt 20 år, men bør kunne forlenges etter ny søknad». 

Vedtak og saksbehandling gjennomføres av formannskapet og omfattes derved ikke av sakkyndignemnds ansvarsområde. Eventuelle klager skal behandles av kommunestyret. Hvilke eiendommer som skal ha fritak iht. eiendomsskatteloven §5 Disse eiendommene går frem av vedlegg 2.

5. Rammer for kommunikasjon med eiendomsbesitterne 

akkyndignemnd er ansvarlig for takstene som legges ut til offentlig ettersyn. Nedenfor følger strategi og konkrete tiltak når det gjelder kommunikasjon.

5.1 Apen og positiv kommunikasjon 

Alle som ønsker det, får innsyn i takseringsgrunnlaget for sin egen eiendom. Informer med sikte på å skape bred forståelse for takseringen. Vi skiller mellom politisk og administrativ informasjon. Vi informerer om problemstillinger som vi av erfaring vet eiendomsbesitterne spør om. Dette bidrar til at eiendomsbesitterne får den informasjon de ønsker og at prosjektet får færre enkelthenvendelser. Vi ønsker henvendelser fra eiendomsbesitterne om dokumenterte faktafeil. Utsending av takst og skatt, skal inneholde hvordan takst fremkommer. Det legges opp til kommunikasjon gjennom brev, e-post og direkte henvendelser til kommunen. Det gis informasjon om eiendomsskatteloven og alminnelig taksering før takseringsarbeidet i kommunen igangsettes (annonser, brev, etc.). Her orienteres det om hvordan eiendomsbesitter kan henvende seg til kommunen og at eiendomsbesitter får informasjon om faktagrunnlaget når kommunen sender ut melding om takst og skatt. Det orienteres også om at eierne skriftlig kan be om å delta ved besiktigelsen av sin eiendom. I tillegg vil eierne innen en sone, informeres når det nærmer seg start på den sonen de tilhører. 5.2 Krav til kunnskap